在年度銷售業(yè)績及資金周轉(zhuǎn)雙重壓力下，在京房企繼續(xù)加快項目入市步伐。繼6月份33項目集中入市后，7月份北京商品住宅供應(yīng)量仍然有增無減。

根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月北京市共有36個項目計劃開盤，包括鴻坤西山云景、蘇寧·尊悅大廈、中國鐵建·青秀尚城等12個純新盤以及華業(yè)東方玫瑰、潤楓領(lǐng)尚、路勁世界城、中信府等24個老項目后期。

今年以來，北京樓市新房供應(yīng)量自3月開始大幅增加，月度開盤項目數(shù)量已連續(xù)5個月超過20個，3至7月市場總開盤量與去年同期相比有大幅上漲。

新房市場繼續(xù)下行

6月，北京市新房市場毫無升溫跡象，反而繼續(xù)下行。加之新增項目去化慢，致庫存量走高至8萬套的高位。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，截至6月25日，6月北京市新建商品住宅（含保障房）網(wǎng)簽量為4045套，扣除保障房后，純商品住宅成交2516套，比上月同期下降25.1%，比去年同期大幅下降52.7%。2014年上半年新建商品住宅（含保障房）網(wǎng)簽量為31890套，扣除保障房后，純商品住宅成交22645套，比去年同期大幅下降45.5%。

鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師張旭認(rèn)為，2014年以來新房市場不甚景氣，從半年度的數(shù)據(jù)來看，北京新房市場2014年上半年成交量為2008年以來同期最低，市場進(jìn)入了持續(xù)性深度調(diào)整。

“全國房價加速下行趨勢已經(jīng)很難逆轉(zhuǎn)，低迷的市場前景無疑進(jìn)一步加劇了房企資金鏈緊張格局。”

對此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，2014年以來，樓市整體成交持續(xù)低迷，房地產(chǎn)行業(yè)去庫存壓力不斷增大，5月份70個大中城市中近半新建商品住宅價格環(huán)比下降，一線城市商品住宅價格亦出現(xiàn)明顯下調(diào)。在年度銷售業(yè)績、信貸持續(xù)緊縮以及現(xiàn)金流等因素影響下，開發(fā)商紛紛采取“加快出貨、現(xiàn)金為王”的高周轉(zhuǎn)策略。另外，隨著下半年自住型商品房項目上市量的不斷增加，將進(jìn)一步分流剛需購房客群的可見事實，使得多個剛需項目為避開自住房集中上市的沖擊，只能加速跑量，從而造成北京樓市自3月份以來連續(xù)5個月處于供應(yīng)高位。

更為嚴(yán)峻的是，上半年新房銷售疲軟，也導(dǎo)致北京樓市的新增項目去化率同比下降。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，今年上半年新增商品住宅去化率為27.4%，比去年上半年下降了26個百分點。另外，從5月份以來入市的期房項目看，簽約率達(dá)到5成以上的項目只有美唐家園，去化率為57.6%，入市項目的整體簽約率僅為6.2%。

張旭介紹，今年以來的入市項目，去化程度較去年明顯降低，尤其是二季度以來，熱銷項目大幅減少，整體簽約率還不到3成。

自住房集中入市或致“量漲價跌”

開發(fā)商寄予厚望的“紅五月”在量價齊跌中冷清收場，6月更是迎來“開門冷”，低迷的樓市行情使得開發(fā)商定價更趨謹(jǐn)慎。據(jù)統(tǒng)計，7月份預(yù)計開盤的剛需項目中，有17個項目已給出定價，其中9個項目以平價或低于市場預(yù)期價格入市，占比超五成。

一位代理機(jī)構(gòu)人士向中國房地產(chǎn)報記者透露，位于通州區(qū)域的華業(yè)東方玫瑰，5月中旬入市時項目均價為2.4萬元/平方米，而其7月新入市的樓棟整體報價已調(diào)至2.3萬元/平方米，同時低于預(yù)期價格入市的還有萬科天竺悅城和天資·璟庭。

“隨著下半年大量自住型商品房項目的集中入市，今年第三季度的樓市成交量將會出現(xiàn)階段性回升，同時在自住型商品房項目進(jìn)一步分流剛需客群作用下，預(yù)計未來幾個月或?qū)懈嗟膭傂桧椖窟M(jìn)入價格調(diào)整，或?qū)е卤本鞘谐尸F(xiàn)‘量漲價跌’的局面。”

在與自住型商品的近身肉搏之中，多位北京市場人士均認(rèn)為，這種“量漲價跌”的局面甚至?xí)永m(xù)相當(dāng)長的一段時間。

“畢竟，從首批入市自住型商品房的搖號中簽比例來看，最終真正能購買到也只是一小部分購房者，多數(shù)沒有中簽的購房需求反而會更加理性地看待自住型商品房。”而在北京世聯(lián)行(002285,股吧)執(zhí)行董事總經(jīng)理劉春巖看來，自住型商品房正式入市，這“第二只靴子”落地對北京新房市場來說某種意義上也是一種利好，通過首批自住型商品的搖號、交易，一部分未中簽的購房需求可以得到釋放。

“從自住型商品房第一個項目開始網(wǎng)絡(luò)申請到現(xiàn)在過去了半年多，北京的普通商品房市場也發(fā)生了變化，一些在售項目比較集中的遠(yuǎn)郊區(qū)位已經(jīng)出現(xiàn)大量平價、讓價入市的剛需盤。此消彼長，這也導(dǎo)致個別遠(yuǎn)郊區(qū)位的自住型商品房跟普通商品房的差價優(yōu)勢沒有半年前那樣明顯。這樣，部分因等待自住型商品而陷入觀望的購房需求，反過來也開始考慮沒有那么多限制條件、不存在后期租售限制、可以直接買到的普通商品房。”