這兩天，打開朋友圈、微博，全被世界杯的話題刷屏，“當(dāng)初你們用來自星星的你刷屏欠下的債，這幾天男生們已用世界杯一個一個討回來！”雖然這只是笑談，但也反映了目前世界杯的火熱。相較于火熱的世界杯，樓市表現(xiàn)卻可用“冰凍”一詞形容，而業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)測，隨著“世界杯”的開播，居民看樓熱情和人數(shù)將大大減少，樓盤將承受更大的壓力。

5月的一系列重要數(shù)據(jù)近期已公布，除投資外，其他數(shù)據(jù)以回升為主，部分還創(chuàng)了年內(nèi)新高。其中，PMI、出口表現(xiàn)不錯，PPI降幅進一步收窄，工業(yè)增加值小幅回升，社會消費品零售總額創(chuàng)年內(nèi)新高。然受房地產(chǎn)投資下滑的拖累，固定資產(chǎn)投資八連降，財政收入亦較前一月出現(xiàn)回落。不禁讓人疑惑，目前樓市到底有多冷，是否冷全年呢？

樓市多面遇冷

進入2014年以來，樓市的表現(xiàn)顯得頗為悲情，樓市遇冷已不是一個新鮮話題。在經(jīng)歷了3月小陽春落空、4月成交趨冷后，目前樓市再次遭遇“紅五月”爽約。剛剛發(fā)布的5月的數(shù)據(jù)中，樓市釋放更多“冰封”信號：房地產(chǎn)投資增速持續(xù)放緩，創(chuàng)統(tǒng)計該數(shù)據(jù)以來的歷史新低；商品房銷售面積和銷售額仍然維持負增長態(tài)勢，降幅還在不斷擴大；新開工、土地購置等指標(biāo)增速也出現(xiàn)不同程度下滑；房地產(chǎn)資金情況未有改善。而早先發(fā)布的百城房價也是自2012年6月以來百城房價首次環(huán)比下跌。

投資冷——投資增速四連跌，創(chuàng)57個月新低。數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資30739億元，同比名義增長14.7%，增速比1-4月份回落1.7個百分點，創(chuàng)出2009年以來最低紀(jì)錄。其中，住宅投資21043億元，增長14.6%，增速回落2個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.5%。

圖1 我國房地產(chǎn)投資情況

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，鋼聯(lián)云終端

房地產(chǎn)投資增速持續(xù)回落，與房企拿地?zé)崆闈矞?、項目投資和運營不佳等情緒低落有關(guān)。房企若加大投資量，將使得原本緊資金鏈愈趨緊張，所以房企的投資熱情會暫時蟄伏起來。

需求冷——“紅五月”爽約，銷售面積和銷售額降幅擴大。在往年房地產(chǎn)市場都會有所復(fù)蘇的紅5月出現(xiàn)了數(shù)據(jù)的全面下行。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-5月份，全國商品商品房銷售面積36070萬平方米，同比下降7.8%，降幅比1-4月份擴大0.9個百分點。商品房銷售額23674億元，下降8.5%，降幅比1-4月份擴大0.7個百分點（見圖2）。其中，住宅銷售面積下降9.2%，相與去年全年的增長17.5%下滑26.7個百分點；住宅銷售額19720億元，同比下降10.2%，降幅與去年全年增長26.6%相比，下滑36.8個百分點。

而據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在已公布銷售額的30家上市房企中，從完成年度目標(biāo)情況看，除恒大、萬科等個別企業(yè)外，其他房企普遍完成銷售目標(biāo)狀況非常差，平均完成率僅29%。如果房地產(chǎn)市場延續(xù)目前的發(fā)展趨勢，而房企又不努力地加快以價換量，很可能90%以上的企業(yè)將難以完成年度目標(biāo)。

圖2 全國商品房銷售面積及銷售額增速

來源：統(tǒng)計局

盡管銷售遇冷，但去年及更早的投資導(dǎo)致商品房供應(yīng)持續(xù)增加。1至5月份，房屋竣工面積30700萬平方米，增長6.8%，而1至4月份為下降0.3%。其中，住宅竣工面積23388萬平方米，增長5.3%。5月末，商品房待售面積53402萬平方米，比4月末增加750萬平方米。其中，住宅待售面積增加405萬平方米，辦公樓待售面積增加28萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加195萬平方米。

開工與房企土儲冷——開工力度減緩，企業(yè)拿地減少。銷售情況不佳，開發(fā)商自然減緩了開工力度。今年1－5月住宅新開工面積42588萬平方米，下降21.6%。同時，樓市轉(zhuǎn)冷加上行業(yè)資金面偏緊，企業(yè)減少拿地或者持觀望態(tài)勢。1－5月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積11090萬平方米，與去年同期相比下降5.7%，降幅比1-4月份收窄2.2個百分點。同期土地成交價款報2954億元，同比增長8.7%，增速也比1－4月回落0.9個百分點。

圖3 房地產(chǎn)新開工與土地購置情況

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，鋼聯(lián)云終端

資金冷——資金來源增速繼續(xù)下滑,跌破歷史低點。資金的變化影響房地產(chǎn)投資的進度。而5月房地產(chǎn)的資金緊張情況未有改善。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，前5個月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長3.6%，增速比1-4月回落0.9%。其中，國內(nèi)貸款增長16.5%；利用外資下降24.5%；自籌資金增長9.8%；其他資金下降6.4%。在其他資金中，定金及預(yù)收款下降8.4%；個人按揭貸款下降1.2%。資金方面的變化也在影響房地產(chǎn)投資的進度。

圖4 房地產(chǎn)開發(fā)資金方面情況

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，鋼聯(lián)云終端

價格冷——百城房價連漲23個月后首次下跌。中國指數(shù)研究院最新發(fā)布的一份報告顯示，2014年5月，中國100個城市新建住宅平均價格為每平方米10978元，環(huán)比上月下跌0.32%。這是2012年6月以來百城房價首次環(huán)比下跌，在此之前，百城住宅均價已經(jīng)連續(xù)環(huán)比上漲23個月。早先統(tǒng)計局發(fā)面睥4月大中城市房價漲幅繼續(xù)收窄，新建商品住宅價格環(huán)比下降的有8個、持平的有18個、上漲的有44個，環(huán)比上漲的城市個數(shù)減少，持平和下降的城市個數(shù)增加。業(yè)內(nèi)預(yù)測，5月多個城市新建商品住宅庫存再創(chuàng)歷史新高，房價下跌壓力將持續(xù)加大。

而值得一提的是，房地產(chǎn)投資、銷售等各方的遇冷，拖累了財政收入走低。財政部數(shù)據(jù)顯示，在4月全國財政收入增幅由負轉(zhuǎn)正之后，5月財政收入為13670億元，同比增長7.2%，增速較4月下滑2個百分點。而對房產(chǎn)稅收而言，不只減了“三五斗”。從房地產(chǎn)相關(guān)稅收看，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅延續(xù)4月負增長態(tài)勢，為531億元，下降2.5%；從房地產(chǎn)營業(yè)稅看，雖扭轉(zhuǎn)了4月負增長態(tài)勢，但增長僅0.1%，為443億元，受商品房銷售額下降影響。

未來風(fēng)險仍待釋放 對鋼市影響偏負面

房地產(chǎn)市場如此低迷，讓“救市”與放松調(diào)控的呼聲越來越響。過去的兩個月里，相繼傳出廣西南寧、天津濱海、杭州蕭山、江蘇無錫等城市的救市政策，但是房地產(chǎn)市場看跌情緒較重，使得部分未消化的新增供應(yīng)轉(zhuǎn)化為庫存。5月樓市的表現(xiàn)并不在人意料之外，5月商品房待售面積增加值接近4月的2倍，樓市庫存繼續(xù)積壓，未來房地產(chǎn)市場好轉(zhuǎn)似乎難期。對于下半年，市場普遍認為，下半年房地產(chǎn)投資等仍存下滑風(fēng)險。

房地產(chǎn)投資被認為是中國經(jīng)濟最為關(guān)鍵的驅(qū)動力之一，因房地產(chǎn)對其他40個行業(yè)產(chǎn)生直接影響。房地產(chǎn)投資遇冷料將拖累我國經(jīng)濟，且其負面效果已經(jīng)顯現(xiàn)。以鋼鐵行業(yè)來說，作為原材料的建筑鋼材，樓市降溫對其沖擊較大，不僅沖擊市場信心，同時也使得建筑鋼材終端需求釋放低迷，鋼價在很長一段時間處于震蕩下行的格局。5月的建筑鋼材市場整體出現(xiàn)大幅下跌的局面，截至5月底，全國24個主要城市20mmHRB400材質(zhì)螺紋鋼平均市場價格在3261元/噸，較4月末下跌94元/噸；8.0mmHPB2300材質(zhì)高線平均市場價格在3346元/噸，較4月末下跌101元/噸。對5月的建筑鋼材市場而言，一方面原料下行致使市場缺乏成本支撐，同時鋼廠產(chǎn)能釋放難以抑制，加劇現(xiàn)貨市場供需矛盾，另一方面，房地產(chǎn)問題不斷，下游需求難見好轉(zhuǎn)，行業(yè)資金面仍然緊缺，也是建筑鋼材價格持續(xù)低迷的主要原因。后期樓市風(fēng)險進一步釋放，對于鋼材市場的影響仍趨負面。