如今樓市已進(jìn)入一個(gè)“敏感期”，任何風(fēng)吹草動(dòng)都可能引起市場(chǎng)情緒波動(dòng)。日前，廣東、海南及武漢等地陸續(xù)推出戶(hù)籍制度改革，逐步放松落戶(hù)限制，引發(fā)社會(huì)關(guān)注。不少市場(chǎng)人士認(rèn)為，此舉一方面意在增強(qiáng)城市對(duì)人口的集聚力，另一方面“搶人”也可能帶來(lái)“曲線(xiàn)救市”，給限購(gòu)的樓市增加大量的剛需購(gòu)買(mǎi)力。

　　多地降低落戶(hù)門(mén)檻　樓市注入消費(fèi)活力

　　武漢市日前下文規(guī)定，從7月1日起，畢業(yè)超過(guò)兩年的普通高校畢業(yè)生或留學(xué)回國(guó)人員，在武漢就業(yè)創(chuàng)業(yè)，具備本科或研究生學(xué)歷，提供學(xué)歷學(xué)位、勞動(dòng)合同、一年社保繳納證明以及合法住所證明，或者自主創(chuàng)業(yè)且本人為法人代表的，均可在武漢市落戶(hù)，此前，畢業(yè)兩年內(nèi)在武漢就業(yè)創(chuàng)業(yè)的高校畢業(yè)生才可在武漢落戶(hù)。

　　目前，武漢樓市政策規(guī)定，武漢戶(hù)籍家庭最多可購(gòu)買(mǎi)兩套住房，非武漢戶(hù)籍家庭需在武漢納稅或者繳納社保兩年以上，且僅限購(gòu)一套住房。相關(guān)部門(mén)測(cè)算，新政策實(shí)施后，每年至少吸引10萬(wàn)名大學(xué)生落戶(hù)武漢，這也意味著每年將新增10萬(wàn)名購(gòu)房資格人。

　　為搶抓這一政策紅利，武漢多家開(kāi)發(fā)商都向記者表示，正在重新梳理手中被限購(gòu)的客戶(hù)，以挖掘新的購(gòu)房人。

　　其實(shí)，廣東、海南、貴州等地早就啟動(dòng)了大規(guī)模的戶(hù)籍改革，為樓市注入了潛在購(gòu)買(mǎi)力。無(wú)錫5月1日起實(shí)施戶(hù)籍新政策，凡購(gòu)買(mǎi)商品房60平方米以上者，準(zhǔn)予本人、配偶和未成年子女落戶(hù)。一個(gè)月后，海口也開(kāi)始類(lèi)似改革，實(shí)行“購(gòu)房入戶(hù)”式戶(hù)籍改革。隨后，貴州也宣布全面開(kāi)放落戶(hù)限制，鼓勵(lì)更多人在中心城鎮(zhèn)、城市落戶(hù)安居。

　　近日，廣東省更是將從投靠入戶(hù)、大學(xué)生入戶(hù)以及外來(lái)常住人口入戶(hù)等領(lǐng)域進(jìn)一步調(diào)低門(mén)檻。凡在城市有固定住所、就業(yè)的大學(xué)本科以上學(xué)歷畢業(yè)生，均可在廣東大中城市落戶(hù)。

　　戶(hù)籍改革　恰順應(yīng)“分類(lèi)調(diào)控”精神

　　隨著人們經(jīng)濟(jì)交往越來(lái)越密切，流動(dòng)性也越來(lái)越頻繁，戶(hù)籍制度改革的呼聲也越來(lái)越強(qiáng)烈。

　　有關(guān)部門(mén)制定的《關(guān)于加快推進(jìn)戶(hù)籍制度改革的意見(jiàn)》要求，到2020年，基本形成以合法穩(wěn)定住所和合法穩(wěn)定職業(yè)為戶(hù)口遷移基本條件、以經(jīng)常居住地登記戶(hù)口為基本形式，城鄉(xiāng)統(tǒng)一、以人為本、科學(xué)高效、規(guī)范有序的新型戶(hù)籍制度。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，戶(hù)籍制度的調(diào)整恰好體現(xiàn)了今年樓市“分類(lèi)調(diào)控”的精神。對(duì)一線(xiàn)城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、遏制投資投機(jī)性需求，限購(gòu)政策不退出;而對(duì)于庫(kù)存量比較大的城市，要控制供地結(jié)構(gòu)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

　　盡管中央關(guān)于“分類(lèi)調(diào)控”的方向已定，但地方政府卻不知從何“下手”。“如果直接取消限購(gòu)，會(huì)引起較大的輿論反彈。但是，通過(guò)戶(hù)籍改革新政策來(lái)‘搶人’，既回應(yīng)了社會(huì)的關(guān)切，也提高了購(gòu)房人口基數(shù)，刺激了當(dāng)?shù)貥鞘小?rdquo;中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉表示。

　　有評(píng)論認(rèn)為，當(dāng)前，中國(guó)樓市已處于從短缺到過(guò)剩、勞動(dòng)力從過(guò)剩轉(zhuǎn)向短缺的轉(zhuǎn)折期。在此背景下，購(gòu)房入戶(hù)將成為多數(shù)城市穩(wěn)定樓市的最有效措施，同時(shí)也將揭開(kāi)城市競(jìng)爭(zhēng)和治理模式的全新一頁(yè)。

　　長(zhǎng)期影響樓市有限　三四線(xiàn)城市或更加分化

　　當(dāng)前，全國(guó)樓市下行趨勢(shì)明顯，其中一個(gè)重要原因是，之前兩年多的樓市火爆消化了大量剛需購(gòu)買(mǎi)力，現(xiàn)存剛性需求與庫(kù)存及新房的數(shù)量不匹配，尋找消費(fèi)者成為許多房企的當(dāng)務(wù)之急。業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，通過(guò)戶(hù)籍松綁提高購(gòu)房人口基數(shù)，刺激樓市銷(xiāo)售，將成為許多城市的“救市”方向。

　　長(zhǎng)三角和珠三角通過(guò)率先改革戶(hù)籍，誘使中西部地區(qū)的打工者從一人打工變成全家落戶(hù)，呈現(xiàn)出“一江春水向東流”，將成為未來(lái)幾年中國(guó)民工潮的新動(dòng)向。一方面，外地人落戶(hù)容易了，會(huì)有一定數(shù)量的人口導(dǎo)入當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，限購(gòu)帶來(lái)的買(mǎi)房資格難題迎刃而解，給樓市帶來(lái)可觀的剛需購(gòu)買(mǎi)力，有利于庫(kù)存主力戶(hù)型住房的消化。

　　另一方面，本就依靠外出務(wù)工者回鄉(xiāng)置業(yè)的三四線(xiàn)城市樓市則面臨著更大的分化。中國(guó)指數(shù)研究院華中市場(chǎng)總監(jiān)李國(guó)政認(rèn)為，三四線(xiàn)城市戶(hù)籍吸引力普遍不及一二線(xiàn)城市，一二線(xiàn)城市戶(hù)籍放開(kāi)后，部分在此務(wù)工的外地人則放棄回鄉(xiāng)置業(yè)，選擇留下來(lái)購(gòu)房安家，因此，三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨大量的購(gòu)買(mǎi)力流失。

　　不過(guò)，有市場(chǎng)人士表示，新政策只是對(duì)樓市調(diào)控政策的微調(diào)，對(duì)市場(chǎng)影響不大。“戶(hù)籍改革是城鎮(zhèn)化建設(shè)的一個(gè)環(huán)節(jié)，并非針對(duì)房地產(chǎn)，短期影響有限。”李國(guó)政表示，“在當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)下，房企更多需要自救，而不是一味依賴(lài)于政府的行政手段，應(yīng)基于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、行業(yè)發(fā)展的周期性變化，盡早制定出科學(xué)的戰(zhàn)略，規(guī)避潛在的風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)”。

　　專(zhuān)家認(rèn)為，在樓市的現(xiàn)狀下，調(diào)控政策應(yīng)逐步從行政性調(diào)控轉(zhuǎn)向市場(chǎng)化調(diào)控，注重發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，促進(jìn)樓市更加科學(xué)平穩(wěn)發(fā)展。