如今樓市已進(jìn)入一個“敏感期”，任何風(fēng)吹草動都可能引起市場情緒波動。日前，廣東、海南及武漢等地陸續(xù)推出戶籍制度改革，逐步放松落戶限制，引發(fā)社會關(guān)注。不少市場人士認(rèn)為，此舉一方面意在增強(qiáng)城市對人口的集聚力，另一方面“搶人”也可能帶來“曲線救市”，給限購的樓市增加大量的剛需購買力。

　　多地降低落戶門檻　樓市注入消費活力

　　武漢市日前下文規(guī)定，從7月1日起，畢業(yè)超過兩年的普通高校畢業(yè)生或留學(xué)回國人員，在武漢就業(yè)創(chuàng)業(yè)，具備本科或研究生學(xué)歷，提供學(xué)歷學(xué)位、勞動合同、一年社保繳納證明以及合法住所證明，或者自主創(chuàng)業(yè)且本人為法人代表的，均可在武漢市落戶，此前，畢業(yè)兩年內(nèi)在武漢就業(yè)創(chuàng)業(yè)的高校畢業(yè)生才可在武漢落戶。

　　目前，武漢樓市政策規(guī)定，武漢戶籍家庭最多可購買兩套住房，非武漢戶籍家庭需在武漢納稅或者繳納社保兩年以上，且僅限購一套住房。相關(guān)部門測算，新政策實施后，每年至少吸引10萬名大學(xué)生落戶武漢，這也意味著每年將新增10萬名購房資格人。

　　為搶抓這一政策紅利，武漢多家開發(fā)商都向記者表示，正在重新梳理手中被限購的客戶，以挖掘新的購房人。

　　其實，廣東、海南、貴州等地早就啟動了大規(guī)模的戶籍改革，為樓市注入了潛在購買力。無錫5月1日起實施戶籍新政策，凡購買商品房60平方米以上者，準(zhǔn)予本人、配偶和未成年子女落戶。一個月后，海口也開始類似改革，實行“購房入戶”式戶籍改革。隨后，貴州也宣布全面開放落戶限制，鼓勵更多人在中心城鎮(zhèn)、城市落戶安居。

　　近日，廣東省更是將從投靠入戶、大學(xué)生入戶以及外來常住人口入戶等領(lǐng)域進(jìn)一步調(diào)低門檻。凡在城市有固定住所、就業(yè)的大學(xué)本科以上學(xué)歷畢業(yè)生，均可在廣東大中城市落戶。

　　戶籍改革　恰順應(yīng)“分類調(diào)控”精神

　　隨著人們經(jīng)濟(jì)交往越來越密切，流動性也越來越頻繁，戶籍制度改革的呼聲也越來越強(qiáng)烈。

　　有關(guān)部門制定的《關(guān)于加快推進(jìn)戶籍制度改革的意見》要求，到2020年，基本形成以合法穩(wěn)定住所和合法穩(wěn)定職業(yè)為戶口遷移基本條件、以經(jīng)常居住地登記戶口為基本形式，城鄉(xiāng)統(tǒng)一、以人為本、科學(xué)高效、規(guī)范有序的新型戶籍制度。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，戶籍制度的調(diào)整恰好體現(xiàn)了今年樓市“分類調(diào)控”的精神。對一線城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、遏制投資投機(jī)性需求，限購政策不退出;而對于庫存量比較大的城市，要控制供地結(jié)構(gòu)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

　　盡管中央關(guān)于“分類調(diào)控”的方向已定，但地方政府卻不知從何“下手”。“如果直接取消限購，會引起較大的輿論反彈。但是，通過戶籍改革新政策來‘搶人’，既回應(yīng)了社會的關(guān)切，也提高了購房人口基數(shù)，刺激了當(dāng)?shù)貥鞘小?rdquo;中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉表示。

　　有評論認(rèn)為，當(dāng)前，中國樓市已處于從短缺到過剩、勞動力從過剩轉(zhuǎn)向短缺的轉(zhuǎn)折期。在此背景下，購房入戶將成為多數(shù)城市穩(wěn)定樓市的最有效措施，同時也將揭開城市競爭和治理模式的全新一頁。

　　長期影響樓市有限　三四線城市或更加分化

　　當(dāng)前，全國樓市下行趨勢明顯，其中一個重要原因是，之前兩年多的樓市火爆消化了大量剛需購買力，現(xiàn)存剛性需求與庫存及新房的數(shù)量不匹配，尋找消費者成為許多房企的當(dāng)務(wù)之急。業(yè)內(nèi)預(yù)測，通過戶籍松綁提高購房人口基數(shù)，刺激樓市銷售，將成為許多城市的“救市”方向。

　　長三角和珠三角通過率先改革戶籍，誘使中西部地區(qū)的打工者從一人打工變成全家落戶，呈現(xiàn)出“一江春水向東流”，將成為未來幾年中國民工潮的新動向。一方面，外地人落戶容易了，會有一定數(shù)量的人口導(dǎo)入當(dāng)?shù)厥袌?，限購帶來的買房資格難題迎刃而解，給樓市帶來可觀的剛需購買力，有利于庫存主力戶型住房的消化。

　　另一方面，本就依靠外出務(wù)工者回鄉(xiāng)置業(yè)的三四線城市樓市則面臨著更大的分化。中國指數(shù)研究院華中市場總監(jiān)李國政認(rèn)為，三四線城市戶籍吸引力普遍不及一二線城市，一二線城市戶籍放開后，部分在此務(wù)工的外地人則放棄回鄉(xiāng)置業(yè)，選擇留下來購房安家，因此，三四線城市房地產(chǎn)市場將面臨大量的購買力流失。

　　不過，有市場人士表示，新政策只是對樓市調(diào)控政策的微調(diào)，對市場影響不大。“戶籍改革是城鎮(zhèn)化建設(shè)的一個環(huán)節(jié)，并非針對房地產(chǎn)，短期影響有限。”李國政表示，“在當(dāng)前的市場形勢下，房企更多需要自救，而不是一味依賴于政府的行政手段，應(yīng)基于經(jīng)濟(jì)形勢、行業(yè)發(fā)展的周期性變化，盡早制定出科學(xué)的戰(zhàn)略，規(guī)避潛在的風(fēng)險和危機(jī)”。

　　專家認(rèn)為，在樓市的現(xiàn)狀下，調(diào)控政策應(yīng)逐步從行政性調(diào)控轉(zhuǎn)向市場化調(diào)控，注重發(fā)揮市場機(jī)制的作用，促進(jìn)樓市更加科學(xué)平穩(wěn)發(fā)展。