近日，保利東郡60萬元/個的天價車位引發(fā)社會廣泛關(guān)注，近年來，各地天價車位的消息頻頻被媒體曝出，每個30萬元、40萬元甚至高達百萬元。盡管某些小區(qū)配套車位供不應求的現(xiàn)實客觀存在，但開發(fā)商利用監(jiān)管“盲區(qū)”在價格上大做文章的現(xiàn)象也不容忽視。如何對車位市場進行有效的規(guī)范管理，著力滿足剛需的同時避免嚴重偏離正常市場規(guī)律的天價停車位，正在成為各方必須面對的現(xiàn)實考題。

　　如果購房者能接受5萬元/平方米的房子，能接受5萬元/平方米的車位嗎？4月初，保利東郡的張女士就遇到了這樣的尷尬。其所在的小區(qū)日前向業(yè)主發(fā)售的車位價格高得驚人，最高60萬元/個，最低46萬元/個。遠遠高于該區(qū)域內(nèi)其他小區(qū)的車位價格標準，由此也引發(fā)了眾多業(yè)主的強烈抗議?！　?strong>保利再曝天價車位

　　北京商報記者了解到，不久前該小區(qū)出售車位，銷售政策是“車位原價60萬元，第一個車位優(yōu)惠14萬元，第二個則必須原價購買”。張女士表示，樓盤位于東四環(huán)外的石佛營東里，46萬元的車位本來就不便宜，第二個車位高達60萬元簡直不可思議。

　　開發(fā)商表示，小區(qū)內(nèi)的車位緊俏，提高第二個車位的價格是為抑制個別業(yè)主購買多個車位，保證所有業(yè)主能夠購買至少一個車位。對此，張女士并不認同，“戶均擁有兩輛車是該小區(qū)的普遍現(xiàn)象，開發(fā)商在為變相漲價找借口”。以保利東郡60萬元車位為例，假設車位面積（實際使用面積）約為10平方米，其單價則已達6萬元/平方米，比王女士購買住宅的單價5萬多元還高。

　　此外，車位購買過程中的搖號程序并未公開，也引發(fā)了眾多業(yè)主的質(zhì)疑。北京商報記者了解到，讓很多業(yè)主不能容忍的是，關(guān)于車位價格和搖號的疑問在與開發(fā)商交涉后至今并未得到有效反饋。為此，北京商報記者多次嘗試致電該項目的銷售負責人，但對方以不方便為由拒絕接受采訪。

　　近年來，伴隨北京城區(qū)內(nèi)高檔小區(qū)不斷涌現(xiàn)，車位價格也不斷高升。住在這樣小區(qū)的業(yè)主往往擁有不只一臺車，但即便如此，動輒上百萬元的車位也讓這些富裕家庭吃不消。此外，簡單計算下市面上最高的理財產(chǎn)品年收益可以達到15％，60萬元一年的收益就是9萬元，而租賃一個車位的價格在高檔小區(qū)一般為1000元/月左右，如CBD的世貿(mào)國際公寓半年起租600元/月；金地國際花園地下750元/月；觀湖國際900元/月。如此計算下來60萬元買一個車位顯然不劃算。

　　天價停車位層出不窮

　　在調(diào)查過程中北京商報記者發(fā)現(xiàn)，像保利東郡這樣價格的車位在北京并非個例，甚至有些車位價格直逼百萬。另一家在東北三環(huán)外太陽公元板塊的某高端項目也面臨幾乎相同的問題。

　　近日，該項目業(yè)主接到一則有關(guān)購買小區(qū)車位的通知，通知表示，項目將于近期對地下車庫進行正式發(fā)售及長期租賃活動。為保障公平公正，本次發(fā)售和長期租賃活動將以網(wǎng)絡搖號形式確認順序。讓業(yè)主難以接受的是，車位價格超過65萬元。一位業(yè)主表示，通常情況，居住在該小區(qū)內(nèi)的業(yè)主家庭大都擁有兩臺以上的車輛，業(yè)主單購買車位的花費就將超過百萬，這大大增加了該小區(qū)業(yè)主的居住成本。

　　對此，該項目的銷售負責人向北京商報記者表示，本項目住戶與車位的配比為1：1.2?？紤]到不同業(yè)主的需求，小區(qū)目前有三種車位供業(yè)主選擇，第一種是產(chǎn)權(quán)車位，平均價格在65萬元左右，其中部分位置好的車位最高價格為70萬元。第二種是人防車位，租期20年，價格為35萬-37萬元。同時，公司承諾，如租期滿約后，在無不可抗力因素下，業(yè)主仍可免費使用該車位。第三種車位則為租賃形式，公司與有短租需求的業(yè)主簽訂1-3個月的租賃合同，單月租金為1440元。

　　然而，一位小區(qū)業(yè)主表示，“眾多業(yè)主都有租賃車位的需求，但隨著小區(qū)車位的銷售啟動，租賃車位數(shù)量正在急劇減少，根本不能滿足小區(qū)居民的需求。買，車位價格高企，不買，很快就會面臨無處停車的窘境”。

　　其實讓業(yè)主最難接受的就是該項目人防車位的以租代售，按照規(guī)定人防車位不同于其他車位，有其特殊性。因為人防車位所占的面積屬于人防工程，而人防工程又是屬于人民防空工程建設的，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，國防資產(chǎn)屬于國家所有。此外，建設部相關(guān)條例已明確規(guī)定，作為人防工程的地下室不計入公用建筑面積。因此，人防車位既不屬于開發(fā)商，也不屬于全體業(yè)主共有，該類車位也不可以購買產(chǎn)權(quán)。

　　但是不少開發(fā)商和物業(yè)公司可以和人防辦簽訂使用合同，期限最多不能超過20年，目前物業(yè)公司從人防辦租賃車位的價格僅為5分-1毛錢/平方米/天，其中存在著巨大利益差距。以一個標準車位建筑面積35平方米計算，物業(yè)公司一天支付給人防的租金為3.5元錢，20年的租金不過25550元，而現(xiàn)在業(yè)主卻要支付35萬-37萬元的價格。

　　不久前，位于西四環(huán)科豐橋附近的中海九號公館也開始對外銷售車位，價格為38萬元/個并且還需每月繳納150元的管理費，引發(fā)了業(yè)主的強烈質(zhì)疑。一位業(yè)主表示當初買房時銷售告訴的車位價格是20萬元/個，現(xiàn)在漲到了38萬元/個，簡直就像搶劫。不少業(yè)主無處發(fā)泄，開始將對高價車位的不滿轉(zhuǎn)嫁到抱怨該項目的物業(yè)服務，一位業(yè)主在論壇上表示，“車位高價就不說了，我們花4.68元/平方米的物業(yè)費，卻享受不到相應的服務，特別是用熱水時還得先白白放掉許多涼水，可那些涼水可是熱水的價格”。

　　供應不足導致價格上升

　　北京商報記者綜合統(tǒng)計，北京一些頂級豪宅項目中，車位的價格已經(jīng)接近百萬。名噪一時的釣魚臺7號院，2011年時的車位單價為4.5萬元/平方米，按照建筑面積計算高達227萬元/個，按照使用面積計算也在75.6萬元/個；王府井的霞公府車位價格最高達到了80萬元/個；萬柳地區(qū)二手車位的價格最高達到百萬元。天價停車位之所以“有價有市”，主要還是由于不少小區(qū)在規(guī)劃建設中沒有意識到私家車的成長速度，項目車位的配比存在著明顯不足。

　　北京商報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前北京在售產(chǎn)權(quán)車位的價格，按照區(qū)域劃分，五環(huán)及五環(huán)以外的小區(qū)車位價格在15萬-20萬元/個；四環(huán)到三環(huán)間車位價格基本在15萬-30萬元之間；而一些位于城市核心區(qū)的高端項目車位則在40萬-60萬元之間，頂級豪宅甚至到60萬-100萬元/個。

　　事實上，“小區(qū)停車難”已經(jīng)越來越受到各界關(guān)注。位于通州土橋區(qū)域的華遠銘悅項目4月對外銷售的車位已經(jīng)達到了19.8萬元/個，對于剛需業(yè)主而言，車位款不能按揭，已經(jīng)竭盡全力支付首付款，再拿出近20萬元的款項購買車位顯然是壓力山大。“究其原因，供需的不平衡是其中的重要原因”，北京市房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長陳志分析，隨著汽車快速進入家庭，相關(guān)配套設施建設落后，一時難以滿足市場的旺盛需求，造成車位奇貨可居，供需的極端矛盾必然帶來價格的飆升。

　　根據(jù)正在實施的《北京市機動車停車管理辦法》，新開發(fā)住宅小區(qū)的業(yè)主戶數(shù)與車位配比須達到1：1，而未來最新的規(guī)定可能將這個比例提高到1：1.5。“即便如此，車位指標配比依舊偏低，無法滿足市場需求。“陳志分析，車位作為房地產(chǎn)項目的重要配套資源，其功能價值對業(yè)主的生活正在產(chǎn)生越來越重要的影響。北京市交通委運輸局停車設施管理處處長史凱曾表示，“根據(jù)近半年的土地拍賣價格，一個車位僅分攤的土地成本就要8萬-10萬元，將來一個車位要幾十萬”。史凱介紹，北京市城六區(qū)居民平均每戶擁有0.8輛汽車，而現(xiàn)行小區(qū)實際配建標準則是三環(huán)內(nèi)每戶0.3個車位，三環(huán)外每戶0.5個車位。“存在一定差距，新的配建標準規(guī)劃部門正在制定。”

　　北京車位配建比多年未變

　　針對目前北京市小區(qū)停車難的現(xiàn)狀，史凱表示：“全市汽車保有量是現(xiàn)有停車位的2倍，停車缺口的出現(xiàn)有其歷史原因。”“滿足基本停車位，主要依靠小區(qū)車位的配建比，”史凱認為，“這塊歷史欠賬比較多。”

　　據(jù)相關(guān)資料，1994年之前的北京市住房小區(qū)沒有配套建設小汽車車位。1994年，北京市住房配建標準出臺，要求每十戶配建一個小汽車車位。五年后，隨著汽車保有量的增長，新的配建標準出臺，配建比提高到每兩戶擁有一個汽車車位。2011年，北京市交通委等部門曾表示，將提高新建小區(qū)停車位配建比。調(diào)整方案至今仍未出臺。

　　有專家曾發(fā)出警示，提高配建比不是一個簡單的問題，需要慎重考慮政策的連鎖反應。僅從一個層面看，解決停車難的問題當然是增加供給，但這對于北京稀缺的土地資源來講是一種浪費，如果提高車位配建比，土地用于蓋房的就少了，土地勢必更貴，房價勢必更高。

　　豪宅產(chǎn)品基于業(yè)主經(jīng)濟能力及生活方式則需要兩個以上的車位。而剛需及改善型項目通常在距城市核心區(qū)較遠的位置，考慮到通勤因素，車位配套是天然必需品。避免天價車位不斷出現(xiàn)，首先應從供應上著手，提高項目規(guī)劃在車位上的配比，至少應達到1：2。

　　“現(xiàn)在一些豪宅項目車位配比全在1：2以上甚至1：3，有的項目在車位設計上也開始豪華化，比如萬柳某高端項目，設計了兩個進出口，一個是普通車出入口，一個是高度達到7米的房車出入口，而且還專門迎合跑車設計了低起伏的車道等。”一位業(yè)內(nèi)開發(fā)商向北京商報記者表示。

　　規(guī)劃管理亟須完善

　　一方面，隨著土地價格的大幅上升，車位的開發(fā)與建設成本也隨之大幅上升，進而成為車位價格水漲船高的主要因素。專家提醒，短期內(nèi)只能通過價格杠桿來解決供應，在小區(qū)車位供需矛盾比較突出的情況下，買賣雙方都應理性正視車位供應短缺的現(xiàn)實。開發(fā)商在制定相對合理的價格的同時，應竭力為業(yè)主提供包括租賃在內(nèi)的多種車位使用方式。

　　另一方面，監(jiān)管上的盲區(qū)也在一定程度上為部分天價停車位的出現(xiàn)提供了可乘之機。據(jù)了解，目前在北京市相關(guān)調(diào)控政策當中，針對住宅小區(qū)的車位售價并沒有明確規(guī)定，只要求車位出售采取價格備案，價格由開發(fā)商制定。

　　“一般車位的標準是建筑面積在35-50平方米之間，實際使用面積在12平方米左右，某開發(fā)商向北京商報記者表示，停車位定價并不需要向住建委報批，一般全是結(jié)合周邊項目的價格、自身的定位以及業(yè)主的接受程度定價的。”業(yè)內(nèi)人士指出，與政府對住宅價格的嚴防死守相比，其對車位價格管控卻顯得“人性化得多”。在此“一緊一松”的背景下，相當多的開發(fā)商就開始在車位上大做文章，從而導致過分追求利潤而使業(yè)主的負擔日益加重。

　　專家指出，有關(guān)部門應改變以往認為車位并非住宅必需品的認識。隨著汽車的普及，車位已經(jīng)成為住宅產(chǎn)品配套中不可或缺的一個環(huán)節(jié)，政府部門必須起到主導作用。據(jù)悉，北京市正在研究修訂新建住宅小區(qū)配建停車位標準，不管是經(jīng)濟適用房還是高檔別墅、商品房住宅小區(qū)，其配套停車位的標準比例相比現(xiàn)在都會有所提高。在增加配比指標的同時，價格上也應按照區(qū)域板塊、剛需、改善、高端等不同產(chǎn)品類型進行分層次調(diào)控。

　　此外，為控制車位價格被爆炒，北京市車位管理也可借鑒其他地區(qū)相關(guān)政策。例如上海，由于地下停車位沒有獨立產(chǎn)權(quán)證，人們更傾向于租車位而非買車位，使其停車位價格一直表現(xiàn)穩(wěn)定。