房地產(chǎn)面臨崩盤 央行比地方政府先亮劍

房地產(chǎn)形勢(shì)岌岌可危。最新數(shù)據(jù)顯示，1-4月房地產(chǎn)投資同比增16.4%，較前3月回落0.4%。與前3月相比，前4個(gè)月住宅投資增速、房產(chǎn)施工面積增速、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積、商品房銷售面積均出現(xiàn)回落。

這種情況下房企首當(dāng)其沖。今年3月以來(lái)，在浙江寧波、江蘇南京、無(wú)錫、安徽合肥、湖北襄陽(yáng)、陜西神木等全國(guó)多地，十余家中小房企被曝光因資金鏈斷裂而陷入了破產(chǎn)危機(jī)。

而全國(guó)百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)光耀地產(chǎn)陷入資金危機(jī)，則讓本已極為緊張的房地產(chǎn)市場(chǎng)神經(jīng)面臨崩潰的邊緣。

比房企更著急的可能是地方政府。今年1月以后全國(guó)土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，而隨著6個(gè)月的土地款付款周期臨近末期，7月份開(kāi)始很多地方政府將直面嚴(yán)重的現(xiàn)金回流問(wèn)題。

而在這背后，是銀行對(duì)房地產(chǎn)的緊縮銀根。在利率市場(chǎng)化背景下，銀行資金成本不斷上升，而壞賬和不良貸款規(guī)模也在增加。出于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的把控，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降也就不足為奇，而對(duì)房貸業(yè)務(wù)低收益的不滿，銀行已大幅收縮甚至?xí)和７抠J業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨崩盤，比起地方政府偷偷摸摸地變相救市，誰(shuí)也沒(méi)想到央行是最先亮明態(tài)度的——直接對(duì)銀行進(jìn)行窗口指導(dǎo)，要求銀行加大對(duì)房地產(chǎn)信貸投入，保證首套房貸。

銀行或?yàn)檠胄?ldquo;保持定力”買單

而央行此時(shí)公開(kāi)“托市”，目的絕非為了救房地產(chǎn)，真實(shí)目的恐怕仍然是為了穩(wěn)增長(zhǎng)。在經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的壓力之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的支柱作用凸顯。

近期央行不斷釋放不會(huì)出臺(tái)大規(guī)模刺激的信號(hào)。先是在一季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告明確了“保持定力，主動(dòng)作為”的政策基調(diào)，周小川行長(zhǎng)又在五道口金融論壇回應(yīng)下調(diào)存款準(zhǔn)備金率問(wèn)題時(shí)表示，不會(huì)出臺(tái)大規(guī)模刺激政策。

國(guó)信證券認(rèn)為，如果為了保增長(zhǎng)重回貨幣放水、投資驅(qū)動(dòng)的老路，經(jīng)濟(jì)改革預(yù)期將被逆轉(zhuǎn)，對(duì)政府信譽(yù)將是極大打擊。

因此，在政策著力點(diǎn)上只能選擇住房消費(fèi)貸款市場(chǎng)，即借助商業(yè)銀行之力維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，避免成交量大幅滑落。

在政策工具上既不降準(zhǔn)也不降息，而是選擇了窗口指導(dǎo)；在政策力度上，仍然屬于微刺激的范疇；同時(shí)值得注意的是央行網(wǎng)站高調(diào)宣傳此次會(huì)議，目的就是對(duì)公眾進(jìn)行“預(yù)期管理”。

如果把“保持定力”解讀為不全面降準(zhǔn)，那么此次會(huì)議就是“主動(dòng)作為”的最好注腳。

對(duì)于央行來(lái)說(shuō)，其調(diào)控水平和藝術(shù)似乎到了新的境界。但如果自己保持定力，而對(duì)市場(chǎng)主體進(jìn)行強(qiáng)制性干預(yù)，是否與“市場(chǎng)為主體”的核心方針沖突呢？而對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，對(duì)市場(chǎng)的判斷和投放信貸的決定是否應(yīng)該遵從央行的指導(dǎo)呢？

口頭干預(yù)的強(qiáng)制性有多大？

事實(shí)上，窗口指導(dǎo)是指央行通過(guò)勸告和建議來(lái)影響商業(yè)銀行信貸行為的一種溫和的、非強(qiáng)制性的貨幣政策工具，是一種勸諭式監(jiān)管手段。但由于這種指導(dǎo)來(lái)自享有很高信譽(yù)和權(quán)威的中央銀行，實(shí)際上帶有很大程度的強(qiáng)制性。

央行這樣做并沒(méi)有明確的法律依據(jù)，內(nèi)容又模糊，即使商業(yè)銀行沒(méi)有按央行的意圖行事，也不會(huì)承擔(dān)任何法律上的處罰。央行作為管理貨幣金融的行政機(jī)關(guān)，手中握有重權(quán)，比如資金調(diào)劑、業(yè)務(wù)審批、金融仲裁，商業(yè)銀行自然要維持“聽(tīng)話”的形象，與央行保持友善的關(guān)系。

一般認(rèn)為，窗口指導(dǎo)最大的缺點(diǎn)在于引致不公平的格局，有可能發(fā)生“聽(tīng)話的好人吃虧，冒險(xiǎn)的人發(fā)財(cái)”等現(xiàn)象。此外，窗口指導(dǎo)還會(huì)在一定程度上損害銀行自主權(quán)，也可能造成金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)趨同化。

在中國(guó)，窗口指導(dǎo)的最大危害將是引致貸款的大起大落：當(dāng)被勸告時(shí)，商業(yè)銀行都蓄積力量，一待風(fēng)聲一過(guò)，便是貸款的超常增長(zhǎng)。2003年第四季度，商業(yè)銀行聽(tīng)從勸告縮小放貸，而到2004年1季度多數(shù)銀行則是貸款大增。對(duì)于以銀行融資占絕對(duì)主導(dǎo)地位的中國(guó)，貸款的大起大落就是投資和經(jīng)濟(jì)的大起大落。

銀行聽(tīng)央行的還是聽(tīng)市場(chǎng)的？

在線金融搜索平臺(tái)“融360”此前發(fā)布的3月份房貸分析報(bào)告顯示，在樣本選取的35個(gè)城市中，有25個(gè)城市有停貸現(xiàn)象，主要以中小商業(yè)銀行為主。

有媒體引用一位地方銀行房貸部門負(fù)責(zé)人的說(shuō)法似乎可以通俗地解釋當(dāng)前銀行的心態(tài)。“房?jī)r(jià)太高了，我們認(rèn)為，目前的房子根本不值這么多錢。”

在利率市場(chǎng)化不斷加快，存貸利差持續(xù)縮窄情況下，按揭貸款對(duì)銀行的吸引力已經(jīng)大不如前。選擇少做或者不做個(gè)人按揭貸款，是商業(yè)銀行根據(jù)目前資金成本和需求的現(xiàn)實(shí)情況，做出符合自身商業(yè)利益的市場(chǎng)化選擇。

這其中的矛盾集中在央行追求的是政治經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)，而銀行則更看重商業(yè)可持續(xù)發(fā)展的矛盾。如果央行強(qiáng)制要求銀行向按揭貸款傾斜資源，則可能影響各行的年中預(yù)算調(diào)整和全年的業(yè)績(jī)影響。

目前大中型銀行都已經(jīng)上市，在銀行業(yè)整體營(yíng)利壓力增大的趨勢(shì)下，強(qiáng)壓銀行干“賠本賺吆喝”的買賣，到時(shí)候股東和投資者是向銀行討說(shuō)法，還是找央行算賬？

不過(guò)銀行沒(méi)有僅僅扮演了受氣小媳婦的角色。銀監(jiān)會(huì)日前也做了風(fēng)險(xiǎn)警示：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速持續(xù)下降，已經(jīng)對(duì)上游鋼鐵、建筑材料以及下游家具、家電、裝修裝飾等諸多行業(yè)產(chǎn)生影響，可能波及銀行在這些行業(yè)中的貸款質(zhì)量。

結(jié)語(yǔ)

倒是《人民日?qǐng)?bào)》讓人頗為意外地指出，樓市調(diào)整期也是改革好時(shí)機(jī)，因地制宜提高政策效力、推進(jìn)體制改革，較之救市更有價(jià)值。