南都訊 記者邵銘 通訊員 凌蔚 翁豐好　配合城市升級(jí)改造，搬遷以前的樂從鋼鐵市場(chǎng)(以下簡(jiǎn)稱“舊市場(chǎng)”)被納入禁限貨車通行區(qū)。去年6月，消息一出，商戶們相繼要求解約，還沒談妥就拒交部分租金與管理費(fèi)。日前，佛山中院集中對(duì)160起土地租賃合同糾紛上訴案進(jìn)行終審宣判，維持原判，認(rèn)為“限貨”符合情勢(shì)變更情形，商戶可自限令實(shí)施后退租，但在此之前應(yīng)當(dāng)正常交租。

　　糾紛“限貨”后有租戶拖欠費(fèi)用

　　舊市場(chǎng)一直是全國最大的鋼鐵交易中心，市場(chǎng)的出租方與商戶基本簽訂了四至五年不等的租賃合同進(jìn)行合作經(jīng)營。2013年6月初，佛山市公安局發(fā)出通告稱，次月起試行將舊市場(chǎng)等區(qū)域納入禁限貨車通行范圍，此時(shí)，許多商戶手上的租賃合同履行期剛剛過半。

　　其實(shí)，自2013年年初，一些收到風(fēng)聲的商戶就已經(jīng)陸續(xù)向場(chǎng)地出租人提出遲繳租金和管理費(fèi)、返還履約保證金(以下簡(jiǎn)稱“保證金”)等一個(gè)或多個(gè)要求。由于協(xié)商未果，佛山市順德區(qū)樂從鎮(zhèn)騰沖股份合作經(jīng)濟(jì)社、樂從鎮(zhèn)小布村資產(chǎn)管理辦公室等數(shù)名出租人將經(jīng)多次催租或收管理費(fèi)未果的商戶們告上法庭，要求終止租賃合同、收回場(chǎng)地，追討所欠租金、管理費(fèi)及滯納金，沒收履約保證金;與此同時(shí)，數(shù)家依時(shí)繳清2013年上半年租金和相應(yīng)管理費(fèi)的租戶，亦將自己的出租人告上法庭，要求退回相當(dāng)于本年租金的保證金。

　　審判　大部分案件維持原判

　　2013年年底至今年年初，順德法院先后對(duì)該批系列案進(jìn)行宣判，認(rèn)為涉案當(dāng)事人之間簽訂的租賃合同合法有效。“限貨”符合情勢(shì)變更情形，雙方當(dāng)事人可以解除合同、收回場(chǎng)地。未依約按時(shí)繳納相應(yīng)管理費(fèi)、租金的商戶理應(yīng)補(bǔ)繳;考慮到租賃合同已經(jīng)部分履行，根據(jù)公平原則，確認(rèn)出租人可沒收違約商戶50%的保證金，剩余保證金應(yīng)予以退還。而依約繳納租金、管理費(fèi)的商戶，出租方應(yīng)全額退還保證金。

　　一審宣判后，有160宗案件的當(dāng)事人不服，向佛山中院提起上訴，共涉及5家場(chǎng)地出租人和150余名承租場(chǎng)地的公司和個(gè)人，上訴爭(zhēng)議標(biāo)的合計(jì)約2895.7萬元。2014年5月6至8日，佛山中院依法受理該批系列案的上訴。據(jù)悉，這是佛山歷年涉案人數(shù)最多、訴訟標(biāo)的比較大的系列土地租賃合同糾紛上訴案，由于每個(gè)租賃合同的租期、租金、交租、欠租情況各有不同，有的只有一方當(dāng)事人上訴、有的雙方當(dāng)事人均提出上訴，且在同一時(shí)間涌入佛山中院，審理難度與壓力均相當(dāng)大。

　　經(jīng)過連日調(diào)查與深入審理，佛山中院于2014年6月19日至20日進(jìn)行集中宣判，依法準(zhǔn)許部分當(dāng)事人撤回其中21宗案件的上訴;因?yàn)橐粚徲?jì)算場(chǎng)地使用時(shí)間有誤，改判1宗案件;其余138宗案件均駁回上訴、維持原判。

　　[庭審焦點(diǎn)]

　　1

　　“限貨”是否可預(yù)見?

　　出租方：簽約時(shí)可預(yù)見的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

　　出租人上訴均主張，早在2008年，佛山市就實(shí)施了中心城區(qū)禁限貨車通行的管制措施，2011年又將“限貨”范圍稍微擴(kuò)大。2013年只是在前兩次的基礎(chǔ)上進(jìn)一步擴(kuò)大政策實(shí)施范圍。涉案租賃合同均在第一次“限貨”措施實(shí)施之后簽訂。即承租人當(dāng)時(shí)應(yīng)當(dāng)預(yù)見到“限貨”有可能在佛山任一區(qū)域?qū)嵤?，地處佛山新城區(qū)的舊市場(chǎng)被納入其中可能性非常大。因此，“限貨”只是簽約時(shí)可預(yù)見的正常商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，不是情勢(shì)變更情形。

　　承租方：去年初被告知“限貨”

　　而商戶方則表示，早在2013年年初召開的順德樂從鋼鐵貿(mào)易協(xié)會(huì)年會(huì)上，協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)就告知他們，在2013年3、4月，鋼鐵企業(yè)必須搬離舊市場(chǎng)，舊市場(chǎng)將會(huì)逐步納入政府三舊改造范圍，相關(guān)部門亦將在該區(qū)域開展交通管制。上述客觀原因，導(dǎo)致他們所租的場(chǎng)地不再符合簽約時(shí)約定的用作鋼鐵經(jīng)營場(chǎng)地的目的，符合情勢(shì)變更情形的規(guī)定。

　　2

　　“限貨”是否導(dǎo)致無法履行合同?

　　出租方：無約定確保商戶經(jīng)營

　　出租人上訴認(rèn)為，租賃合同并沒有約定自己必須確保商戶經(jīng)營。另外，不僅舊市場(chǎng)，在佛山禁限貨車范圍內(nèi)還有許多企業(yè)，如瀾石不銹鋼市場(chǎng)的企業(yè)、貨運(yùn)公司等，均需要使用貨車經(jīng)營。他們?cè)?ldquo;限貨”措施之下仍然能夠繼續(xù)經(jīng)營，只是需要改變一些經(jīng)營的方法和時(shí)間罷了。因此，“限貨”措施并不必然導(dǎo)致無法繼續(xù)履行租賃合同。

　　承租方：租賃合同目的難實(shí)現(xiàn)

　　有商戶表示，之前為應(yīng)對(duì)當(dāng)時(shí)的限貨政策，他們的貨車已經(jīng)放棄了原運(yùn)行路線，繞行出城。而2013年擴(kuò)大限貨范圍，等于將這些路線也塞死了，讓運(yùn)鋼貨車無路可走，唯一的辦法就是夜晚進(jìn)出貨，但這會(huì)增加人力與物流成本，簽訂租賃合同的目的都難以實(shí)現(xiàn)。

　　3

　　是否可以遲交、拒交租金?

　　出租方：遲交拒交租金屬違約

　　出租人認(rèn)為，遲交、拒交租金是一種違約行為，這與政府公布禁限貨車通行措施沒有關(guān)聯(lián)，承租人要為此承擔(dān)相應(yīng)的違約賠償責(zé)任。而且，許多租賃合同還有兩至三年履行期，解除合同對(duì)自己造成巨大損失，即使沒收所有保證金，亦不足以彌補(bǔ)自己兩成經(jīng)濟(jì)損失。

　　承租方：情勢(shì)變更從去年初始算

　　不少商戶們表示，早在“限貨”通告發(fā)布前，就知道其內(nèi)容。由于正式通告具有滯后性，等通告下達(dá)，再找新的租賃場(chǎng)所，騰出場(chǎng)地不切實(shí)際。因此，情勢(shì)變更的起始時(shí)間應(yīng)該從2013年年初開始計(jì)算，自己基于發(fā)生于年初的情勢(shì)變更解除租賃合同，根本不存在遲交或者拒交租金的問題。

　　行政行為導(dǎo)致情況變化不屬商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

　　對(duì)于案件幾個(gè)焦點(diǎn)，佛山中院審判長(zhǎng)、民一庭副庭長(zhǎng)徐立偉說，2013年6月發(fā)布并于次月正式實(shí)施的禁限貨車通行措施，屬于政府部門行使行政職權(quán)的行政行為，雙方當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)無法預(yù)見這一措施，因此，不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)的重大變化。而且對(duì)舊市場(chǎng)周邊實(shí)施“限貨”，客觀上造成了日常需要貨運(yùn)車輛的鋼鐵貿(mào)易市場(chǎng)商戶無法正常進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)，而造成該事實(shí)的原因又不能歸咎于某一方當(dāng)事人。因此，“限貨”措施符合情勢(shì)變更情形。

　　由于“限貨”在2013年7月1日正式實(shí)施，此前租賃場(chǎng)所均能夠正常使用，因此不宜認(rèn)定在“限貨”措施實(shí)施之前已經(jīng)發(fā)生了情勢(shì)變更。至于解除合同的時(shí)間，則需要具體情況具體分析。如提出解除合同的一方當(dāng)事人向?qū)Ψ桨l(fā)出書面解除合同通知的，則以通知到達(dá)對(duì)方的時(shí)間為解除合同時(shí)間;沒有向?qū)Ψ桨l(fā)出書面解除合同意思表示的，則以起訴請(qǐng)求解除合同之日視為發(fā)出通知，因此起訴材料送達(dá)對(duì)方簽收之日，視為合同解除日。（南方都市報(bào)）